事業用物件は近隣との関係も大切。貸す前に確認したいポイントと契約書・特約事項の重要性
こんにちは、オルテ地所開発 篠田です。
店舗・事務所・倉庫・工場・貸地などの「事業用物件」を所有されているオーナー様にとって、
物件を貸す際に気になるのは、やはり「どのくらいの賃料で貸せるか」「早く借主を見つけられるか」
といった点ではないでしょうか。
もちろん、賃料や空室期間は賃貸経営を考えるうえで重要なポイントです。
しかし、事業用物件の場合は、それだけではありません。
・どのような事業をする借主様なのか
・その物件をどのように使用するのか
・近隣への影響はないか
といった点についても、貸す前に確認しておくことが大切です。
今回は、事業用物件を貸す際に確認しておきたいポイントと、
契約書・特約事項の重要性についてご紹介します。
●事業用物件は「誰が借りるか」だけでなく「どう使うか」も大切
住居の場合は、基本的には「住む」という目的で使用されます。
一方、事業用物件は、借主様によって使用方法が大きく異なります。
例えば、
・店舗として使用する
・事務所として使用する
・倉庫として商品を保管する
・工場として作業を行う
・貸地として車両や資材を置く
など、同じ「事業用物件」でも、その使い方はさまざまです。
さらに、同じ倉庫であっても、
・どのような商品を保管するのか
・車両の出入りはどの程度あるのか
・何時から何時まで使用するのか
などによって、周辺環境への影響は変わってきます。
そのため、事業用物件では、
単に「法人だから安心」「長く借りてもらえそう」というだけで判断するのではなく、
実際の使用方法まで確認することが重要です。
●事業用物件は「物件ごとの特色や個別事情」が多い
事業用物件の賃貸管理で難しい点の一つに、
住居物件と比べて物件ごとの特色や個別事情が多いことがあります。
例えば、
・敷地内に駐車場がある
・大型車両が出入りする
・看板を設置する可能性がある
・倉庫と事務所を併用する
・他社と共同で使用する
・特定の業種での使用を想定している
・敷地内に資材や商品を置く可能性がある
など、物件によって確認しておきたい事項が異なります。
そのため、「前の契約と同じ内容で大丈夫」「いつもの契約書を使えば問題ない」とは限りません。
大切なのは、
「この物件、この借主様、この使用方法だからこそ、契約上明確にしておいたほうがよいことは何か」という視点です。
事業用物件は、住居物件以上に一つひとつの契約内容を確認する必要があります。
●近隣との関係も、貸す前に考えておきたいポイント
事業用物件では、借主様の事業内容や使用方法が近隣に影響することがあります。
例えば、
・車両の出入りが多い
・荷物の搬入・搬出が頻繁にある
・営業時間が長い
・作業による音や振動が発生する
・においが発生する
・看板や広告物を設置する
・敷地の使い方によって周辺の通行に影響する
といったケースです。
もちろん、実際にどの程度の影響があるかは物件や業種によって異なります。
だからこそ、契約する前に借主様の事業内容や使用方法を確認し、
物件との相性を考えることが大切です。
「契約した後に問題が起きたら対応する」のではなく、できるだけ事前に確認しておくことで、
オーナー様・借主様・近隣の方、それぞれにとって安心できる賃貸経営につながります。
●確認した内容は「契約書・特約事項」に反映することも重要
事業用物件では、事前に確認した内容を、
必要に応じて契約書や特約事項に明確にしておくことも重要です。
例えば、
・使用目的
・禁止される使用方法
・駐車場の使用方法
・敷地内への物品の保管
・車両の制限
・看板・広告物の設置
・第三者との共同使用
・原状回復に関する事項
など、物件や借主様の使用方法に応じて確認しておきたい事項があります。
もちろん、すべての契約に同じ特約を入れればよいというわけではありません。
物件の状況や借主様の事業内容、実際の使用方法などを踏まえて、
その契約に必要な内容を検討することが大切です。
契約書は、単に決められた項目を埋めて完成させるものではありません。
・この契約では、どのようなことを事前に確認しておくべきか
・後から認識の違いが起きないよう、何を明確にしておくべきか
という視点を持つことが、事業用物件の賃貸管理では重要になります。
●「貸せれば終わり」ではなく、その後のことまで考える
事業用物件は、借主様が決まって契約を締結すれば終わり、というものではありません。
実際に使用が始まった後も、
・契約時に聞いていた使用方法と違う
・近隣から騒音に関する相談があった
・駐車場の使い方について問題がある
・敷地内に物を置いている
など、さまざまな問題が発生する可能性があります。
事業用物件の場合、契約時に取り決めておかないと、
後から『契約書に禁止と書かれていない』と主張され、近隣からの苦情や
退去時の原状回復で泥沼のトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
だからこそ、事前の特約設定がオーナー様を守る最大の防壁になります。
だからこそ、募集の段階から借主様の事業内容や使用方法を確認し、
必要な事項については契約書や特約事項で明確にしておくことが大切です。
また、問題が起きた場合にも、オーナー様と借主様の双方の状況を確認しながら、
今後も良好な関係を維持できるよう対応することが、管理会社の役割の一つだと考えています。
●オルテ地所開発では、物件ごとの事情を確認しながら対応しています
オルテ地所開発では、店舗・事務所・倉庫・工場・貸地など、
さまざまな事業用物件を取り扱っています。
事業用物件は、住居物件と比べて物件ごとの特色や個別事情が多く、同じような物件であっても、
借主様の業種や使用方法によって確認すべき内容が変わります。
そのため、単に「以前と同じ条件・同じ契約内容」という考え方ではなく、
「今回の物件・今回の借主様・今回の使用方法では、何を確認しておく必要があるのか」
という視点を大切にしています。
また、オーナー様だけでなく、借主様の事情や要望も伺いながら、
双方にとって無理のない契約・管理方法を考えることも大切です。
事業用物件を「貸したい」と思ったときには、賃料や募集方法だけでなく、
借主様の事業内容、使用方法、近隣への影響、そして契約内容まで含めて考えることが、
長く安定した賃貸経営につながります。
・この業種の会社に貸しても大丈夫？
・この使い方は契約上問題ない？
・特約事項に入れておいたほうがよいことはある？
など、少しでも気になることがありましたら、お気軽にオルテ地所開発へご相談ください。
地域に根付いた不動産会社として、オーナー様の大切な不動産を安心して運用していただけるよう、物件ごとの事情を確認しながらお手伝いいたします。
