「古いアパート」を何棟も持ち続けるリスク。ご家族の未来のために、今考えるべき資産の“組み換え”という本当の選択肢
皆さま、こんにちは。オルテ地所開発の市ヶ谷です。
先代から引き継いだ木造アパートや、築年数の経った賃貸マンションを市内に複数持っていらっしゃる地主様。毎月、あちこちの物件から家賃収入が入ってくるのは一見すると心強いものですが、実際のところ、その経営に「心からの安心」はあるでしょうか。
「毎日のように『○号室の水漏れを直してほしい』『外壁が剥がれて近所に迷惑がかかりそうだ』と修繕の電話に追われている」
「家賃は入るけれど、あちこちの修理代で右から左へ消えていき、手元には驚くほどお金が残らない……」
こうした大家様の、精神的にも金銭的にも疲弊してしまっているリアルな本音を、私は本当にたくさん伺ってきました。「古くても、だましだまし部屋が埋まっているうちはこのままでいいや」と、現状維持を選びたくなるお気持ちは痛いほどよく分かります。しかし、不動産の管理・運用の現場を泥臭く歩き続けてきた実務家として、私はここに最大級の警鐘を鳴らさなければなりません。
築年数が経った物件を複数持ち続けるということは、実は【すべての物件で同時に大規模な修繕リスクや、空室リスクの時限爆弾が爆発する火種】を抱えている状態に等しいのです。
■ 「引き継いだ子供たち」が直面する、さらに過酷な現実
大家様が「自分の代はこれで逃げ切れる」と思って先送りにしたツケは、将来、何も知らないお子様世代が引き継いだ瞬間に、何倍もの重荷となって一襲いかかります。
想像してみてください。歴史も実務も知らないお子様が、ある日突然「築40年の、あちこちガタが来ているアパート3棟」を引き継いだときのことを。
彼らが直面するのは、激化する新築物件との入居者獲得競争だけではありません。数百万円、時には一千万円を超えるような外壁や屋根の修繕、水道管の引き直しといった、逃れられない「一斉の大型出費」です。家賃収入を遥かに超える修繕費の波に飲まれ、せっかく親が残してくれた資産のせいで、お子様世代が借金や売却のトラブルに苦しむ……。そんな悲しい結末を、私は現場で何度も目にしてきました。
果たしてそれは、大切な子供たちにとって、本当に嬉しい「財産」と言えるでしょうか。
ご家族の穏やかな未来を守るためには、大家様がまだ心身ともに元気で判断力がある「今」こそ、資産の形をガラリと変える【資産の組み換え（ポートフォリオの整理）】を選択肢に入れるべきなのです。
■ 資産の組み換えとは、ご先祖様への最高の「三方良し」
資産の組み換えと聞くと、「先祖からもらった大切な土地や建物を売るなんて、バチが当たるんじゃないか」と抵抗を感じる方もいらっしゃいます。しかし、それは大きな誤解です。
私たちが提案する組み換えとは、単なる「不動産の切り売り」ではありません。例えば、以下のような戦略的な資産の最適化です。
◇ 効率の悪い古い1棟を売却し、その資金で駅近くの築浅で手間のかからないマンションを買い直す
◇ 管理の煩わしい複数のアパートを整理し、将来の子供たちの納税資金として「確実な現金」に変えて残しておく
全体の棟数や規模をあえてスリムにすることで、毎日の突発的な修繕連絡のストレスから解放され、手元に残るキャッシュの効率を劇的に高めることができます。形を変えてでも、「次の世代が一番困らない、最高の状態で財産をバトンタッチすること」こそが、本当の意味で土地と家族を守る地主様の役割であり、これからの時代に求められる「道経一体」の姿だと確信しています。
■ 大手には絶対に真似できない、現場目線の棚卸し
ここで絶対にやってはいけないのは、大手のハウスメーカーや銀行の営業マンに言われるがまま、「古いアパートを壊して、新しく億単位の借金をして巨大なマンションを建てる」といった提案に飛びつくことです。彼らは「建てること」「融資すること」が仕事であり、その後の現場の苦労を一緒に背負ってはくれません。
地場55年の歴史を持つオルテ地所開発、そして現場を誰よりも知る実務家としての私は、無理な売却や強引な建築の提案は一切いたしません。
まずは、今お持ちの複数の不動産が、それぞれ「本当にいくらの利益を生み出しているのか」「これから5年でどれだけの修繕リスクを隠し持っているのか」を、私と一緒に1つずつ現場で棚卸ししてみませんか。
机の上の綺麗なシミュレーションではない、戸田の地域のニーズを100%反映した「我が事」としてのリアルな経営診断書をお見せいたします。未来の選択肢を、ゆとりがある今こそ、一緒に整理していきましょう。
