その地積測量図、いつ作られたものですか？ 土地売買で確認したい5つのポイント
そのため、
「地積測量図がある土地なら安心」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、実務では「地積測量図があるかどうか」だけではなく、「その地積測量図がいつ作成されたものなのか」も重要な確認ポイントになります。
古い地積測量図が必ずしも問題というわけではありません。作成された時期によっては、測量技術の違いや境界の確認方法などを踏まえて、慎重に内容を確認する必要があります。
今回は、土地の売買を検討されている方に知っておいていただきたい、地積測量図の確認ポイントを5つご紹介します。
1．「地積測量図があるか」を確認する
最初に確認したいのは、対象となる土地について地積測量図が法務局に備え付けられているかどうかです。地積測量図は、土地の分筆や地積更正などの登記手続きに関連して作成され、法務局に備え付けられています。
但し、すべての土地に地積測量図が存在するわけではありません。特に古くから存在する土地では、地積測量図が備え付けられていないケースもあります。
そのため、土地を購入するときには、
「登記簿上の面積はいくつなのか」
だけでなく、
「地積測量図は存在するのか」
「存在する場合、どのような内容なのか」
まで確認することが大切です。
2．「いつ作成された地積測量図なのか」を確認する
今回のテーマで最も重要なのが、ここです。地積測量図には作成された時期があります。そして、古い時期に作成されたものと比較的新しい時期に作成されたものでは、測量方法や図面の内容が異なる場合があります。
例えば、かなり前に作成された地積測量図の場合、
「現在の境界位置と一致しているのか？」
「現地に境界標は存在するのか？」
「隣接地所有者との境界確認は行われているのか？」
などについて、別途確認が必要になることがあります。
ここで大切なのは、
「古い地積測量図だから信用できない」ということではありません。
古い図面でも過去の土地の形状や分筆の経緯などを知る重要な資料になります。
3．図面上の土地と「現在の現地」が一致しているか
地積測量図を確認したら、次に見ておきたいのが現地との整合性です。図面上ではきれいな形状になっていても、実際に現地を確認すると、
「境界標が見つからない」
「ブロック塀が境界のように見えるが、実際の境界は分からない」
「図面と現況の形状が違って見える」
といったケースがあります。
特に注意したいのが、塀やフェンスです。
塀が設置されているからといって、必ずしもその位置が土地の境界とは限りません。
そのため、地積測量図だけを見るのではなく、図面・公図・登記情報・現地の状況、隣地所有者からの話（境界確認書）などを照らし合わせて確認することが重要です。
4．「境界が確定している」とは限らない
地積測量図について、意外と誤解されやすいのがこの点です。地積測量図が法務局に備え付けられているからといって、それだけで「現在の隣地との境界について問題がない」と判断できるとは限りません。
土地の境界については、
◆境界標が設置されているか
◆隣接地所有者との立会いが行われているか
◆境界確認書などが存在するか
◆現在の境界と地積測量図の内容が一致しているか
などを確認する必要があります。
特に土地を購入した後に建物を建築したり、土地を分筆したりする予定がある場合、境界の確認は非常に重要になります。
「地積測量図があるから大丈夫」と考えるのではなく、その図面が現在の境界をどこまで説明できるものなのかを確認することがポイントです。
5．登記面積と実測面積は一致しているか
最後に確認したいのが、登記上の面積と実際に測量した面積との関係です。
登記事項証明書には土地の面積が記載されています。一方、実際に測量を行った場合、その結果として得られる面積と登記上の面積が一致しないことがあります。
面積の差が小さいケースもあれば、土地によっては無視できない差が生じることもあります。
特に土地の面積が大きい場合や、土地の形状が複雑な場合、売買価格が面積単価によって決まる場合などには、面積の確認が重要になります。
そのため、
「登記面積はいくつなのか」
「地積測量図ではどのような面積になっているのか」
「実測した場合に差が生じる可能性はないか」
という視点で確認することが大切です。
不動産業者・仲介会社の役割
不動産の売買では、上記地積測量図をはじめ、登記事項証明書、公図、建築確認関係の資料など、一般の方にはなじみのない書類を確認する場面が数多くあります。
書類が揃っているから安心というわけではありません。
「この資料はいつ作られたものなのか？」
「現在の状況と一致しているのか？」
「他の資料との間に矛盾はないか？」
といった視点で、一つひとつ確認していくことが大切です。
しかし、不動産を売却する方、購入する方でこうした書類を日常的に見る機会のある人や内容を正確に把握することができる人はどのくらいいるでしょうか？ 私はそんな人にほとんどお会いしたことがありません。
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