「ウチの土地、いくら？」の思い込みが相続を地獄にする？ 路線価と時価のズレが生む不公平と、揉めない遺産分割のヒント
皆さま、こんにちは。オルテ地所開発の市ヶ谷です。
地主様や大家様のご自宅を訪問させていただき、将来の相続や資産の分け方についてお話を伺うと、よくこのようなお答えをいただきます。
「毎年来る固定資産税の通知書や路線価図を見ているから、ウチの土地やアパートの価値は大体把握しているよ。長男にはこのアパート、次男にはそれと同じくらいの評価の現金や別の土地を渡せば、不公平なく綺麗に分けられるはずだ。」
ご家族全員のことを思いやり、できるだけ公平に財産を分け与えたいという親心。その温かい配慮は本当に尊いものです。
しかし、数多くの相続現場に立ち会い、遺産分割協議の生々しい対立を見てきた不動産実務家として申し上げますと、「公の評価額（路線価や固定資産税評価額）を基準にして遺産を分けようとすること」こそが、兄弟仲を修復不能なまでに壊してしまう最大の落とし穴なのです。
「1つの土地に4つの価格」があるという落とし穴
不動産の世界には、よく「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。ひとつの同じ土地であっても、目的によって全く異なる価格がつけられているのです。
- ✔ 実勢価格（時価）：実際に市場で売買される現実の取引価格
- ✔ 路線価（相続税評価額）：税金を計算するための価格（時価の約8割が目安）
- ✔ 固定資産税評価額：毎年の固定資産税の基準（時価の約7割が目安）
問題は、「税務署が税金を計算するための路線価」と、「実際に売ったらいくらになるかという時価」には、大きな乖離（ズレ）があるという点です。立地が良いアパート用地は路線価を大きく超える高値で取引される一方、形が悪い土地や擁壁のある土地は路線価通りには売れません。
「数字上の平等」が引き起こす、相続後の骨肉の争い
親御様が亡くなった後、この「評価のズレ」は深刻な対立を生み出します。例えば、長男には路線価で5,000万円のアパートを、次男には現金5,000万円を遺したとします。
一見すると完全に平等ですが、相続後に査定してみると、アパートの実際の時価が7,500万円だった場合、次男は「兄貴ばかり2,500万円も得をしている！」と強い不満を抱きます。一方で長男も「空室リスクや将来の修繕費を背負っているのに分かってもらえない」と反発し、関係は一気に冷え切ってしまいます。
円満な遺産分割における現場の鉄則：
「税金対策は路線価で考えるが、家族の分け方は必ず『時価』で話し合う」
机上の評価額だけで分けるのは争族の始まり。現実の市場価値の共有こそが家族を守ります。
さらに近年の民法改正により、遺留分の不足分は「全額現金」で支払わなければならなくなりました。評価のズレを放置した結果、長男が現金を用立てられず、先祖代々の土地を叩き売らざるを得なくなる事例が現実に多発しています。
揉めないための鉄則は「客観的な時価」の把握と「家族会議」
家族が揉めない相続を実現するためには、親御様がお元気な今のうちに、地域の取引相場や不動産鑑定士の視点を取り入れた「客観的な時価」を正しく把握しておくことが不可欠です。
「ウチの土地やアパート、実際のところ今いくら位の価値があるんだろう？」
「兄弟が揉めないように、今のうちに公平な分け方を整理しておきたい」
そんなお気持ちがありましたら、ぜひ一度オルテ地所開発にご相談ください。私たち専門家チームが間に入り、現実的な数字と親御様の温かい想いをオープンに話し合う「家族会議」を整え、ご家族全員が納得できる円満な資産承継をサポートいたします。
将来の選択肢を、今のうちに一緒に整理していきましょう。
相続や不動産に関する小さなお悩みやご不安は、
どうぞお気軽にオルテ地所開発までお問い合わせください。
