相続した地方の土地、売れないとあきらめる前に確認したい5つのポイント

みなさんこんにちは！

オルテ地所開発の種市です。

親から土地を相続したものの、

「最後に現地へ行ったのは10年以上前」

「今どんな状態になっているのかわからない」

「売れるかどうかもわからない」

「固定資産税だけ払い続けているので手放したい」

そんなお悩みをお持ちの方は少なくありません。

特に地方の土地の場合、ご実家を離れて何十年もたっているケースも多く、

「いつか何とかしよう」と思いながら固定資産税だけを払い続けている方もいらっしゃいます。

実際に先日も、地方の土地を相続されたお客様からご相談をいただきました。

【実際にご相談いただいた事例】

お客様からは、

「親から相続した土地だけど、最後に行ったのは10年以上前です。」

「今どうなっているのかわからないし、売れるかどうかもわかりません。」

「固定資産税だけ払い続けているので、できれば手放したいんです。」

というご相談をいただきました。

そこで現地調査を行ったところ、土地は草木に覆われており、境界も確認しづらく、敷地内の建物も劣化が激しい状態でした。

さらに調査を進めると、

・草木が隣地へ越境している

・境界標が確認できない箇所がある

・道路に接しておらず、隣地を経由しないと敷地内に入れない

といった課題も見つかりました。

正直なところ、初めて現地を見たときは「簡単に売却できる土地ではないな」といった印象でした。

しかし、不動産は現地を見ただけでは判断できません。

法令上の制限や建築の可否、周辺地域の需要、権利関係などを詳しく調査することで、

新たな可能性が見つかることもあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そこで今回は、相続した土地を「売れない土地」とあきらめてしまう前に知っておいていただきたい5つのポイントをご紹介します。

1．建物が建てられる土地なのか

まず確認するのは、その土地に建物を建築できるかどうかです。

相続した土地の中には、

・接道条件を満たしていない

・法令上の制限がある

・そもそも建築が認められない

といったケースもあります。

建物が建てられる土地と建てられない土地では、購入を希望される方の数が大きく変わるため、売却価格や売却期間にも大きく影響します。

実際に今回ご相談いただいた土地も、一見すると道路に接しておらず、建物を建てることが難しいように見えました。

しかし、調査を進めた結果、この土地は【都市計画区域外】に位置しており、建物の建築自体は可能であることが分かりました。

このように、見た目だけでは判断できないケースも多いため、まずは法令上どのような土地で、

建物が建てられるのかを確認することが大切です。

2．道路との関係はどうなっているか

土地の売却において、道路との関係は非常に重要なポイントです。

多くの方は「土地があれば建物は建てられる」と考えがちですが、実際にはどの道路に、どのように接しているかによって利用できる範囲が大きく変わります。

例えば、

・公道に接しているのか

・私道に接しているのか

・道路までの通路が十分な幅を確保できているのか

・車両が進入できるのか

といった点を確認します。

建物を建築する場合は、工事車両や重機の搬入が必要になります。

また、完成後の生活を考えると、車での出入りや電気・水道などのライフラインの引込みも重要です。

仮に建築が可能な土地であっても、

「工事がしにくい」

「車が入れない」

「ライフライン整備に費用がかかる」

といった事情があると、購入を検討する方は慎重になります。

そのため、我々は単に『建築できるかどうか』だけでなく、『実際に利用しやすい土地なのか』という視点でも調査を行います。

道路との関係は、売却価格や売却までの期間にも影響するため、土地の価値だけでなく、

「実際に利用できる土地なのか」を判断するためにも欠かせない確認項目です。

3．管理状況はどうか

現地調査をすると、

・雑草が生い茂っている

・樹木が越境している

・不法投棄がある

といった状況を目にすることがあります。

所有者様にお話を伺うと、

「遠方に住んでいて管理に行けない」

「売れるかわからないので放置していた」

というケースがほとんどです。

実際に購入を検討される方からは、

「草木の伐採にどれくらい費用がかかるのか」

「隣地とのトラブルはないのか」

といった質問を受けることがあります。

管理状態が悪いから売れないというわけではありませんが、購入後の負担を懸念され、購入を見送られてしまうケースもあります。

売却活動を行う前に状況を把握しておくことは重要です。

4．周辺地域に需要があるか

土地そのものだけではなく、周辺地域の需要も確認します。

例えば、

・住宅需要がある地域か

・別荘地として利用されている地域か

・農地や資材置場としての需要があるか

などによって売却の可能性は大きく変わります。

周辺を調査すると、近隣の土地所有者が敷地を広げたいと考えていたり、資材置場として利用できる土地を探している事業者がいたりと、一般の住宅用地とは異なる需要が見つかることもあります。

反対に、建築可能な土地であっても、人口減少が進み、空家や空地が増えている地域では、買主を見つけるまでに時間がかかるケースもあります。

そのため、土地の状態だけでなく、

「過去にどのような取引があったのか」

「現在どのような需要があるのか」

「どのような方が購入する可能性があるのか」

という視点からも調査を行います。

まずは地域の需要を把握し、その土地に合った売却方法を検討することが大切です。

5．境界や登記に問題はないか

相続した土地の売却相談で意外と多いのが、境界や登記に関する問題です。

所有者様からは、

「親から相続したので詳しいことはわからないんです」

「境界なんて気にしたことがありません」

「昔の書類もどこにあるかわからなくて…」

というお話を伺うことが少なくありません。

実際に現地を確認すると、

・境界標が見当たらない

・草木に覆われて境界がわからない

・隣地との境界認識が曖昧になっている

といったケースがあります。

今回ご相談いただいた土地も、草木が生い茂っており、境界標を目視で確認できない箇所がありました。

もちろん、境界が不明だからといって必ずしも売却できないわけではありません。

しかし、購入を検討する方にとっては、

「どこまでが自分の土地なのか」

ということは非常に重要なポイントです。

また、登記についても確認が必要です。

相続登記が完了していなかったり、登記簿上の内容と現況が異なっていたりすると、売却手続きがスムーズに進まないことがあります。

近年は相続登記の義務化も始まり、以前より登記の重要性が高まっています。

「境界は明確になっているか」

「売却時に問題となる登記上の課題はないか」

という点を確認し、購入希望者が安心して検討できる状態を整えることも大切です。

境界や登記の問題は、売却できない理由ではありません。

しかし、事前に整理しておくことで購入希望者も安心して検討でき、結果としてスムーズな売却につながるケースが多くあります。

「売れない土地」と決めつける前に

今回ご相談いただいた土地も、最初は課題が多く、「売却は難しいかもしれない」と感じる状況でした。

しかし調査を進めることで、その土地の特徴や可能性が見えてきました。

結果として、一般市場での売却だけでなく、隣接地所有者への売却打診といった方法もご提案することができました。

また、売却が難しい場合には、固定資産税などの維持費負担を解消する方法として、無償譲渡を含めた処分方法についてもご説明しました。

相続した土地のご相談を受けると、

「こんな土地は売れないと思います」

とおっしゃる方が多くいらっしゃいます。

しかし実際には、現地調査や役所調査を行うことで、新たな可能性が見つかることもあります。

逆に、問題がないと思っていた土地でも、調査の結果、課題が見つかることもあります。

大切なのは、【思い込みで判断しないこと】です。

まずは現地の状況を確認し、法令上の制限や利用可能性を調査することで、その土地に合った売却方法や活用方法を検討することができます。

相続した地方の土地が売れるかどうかは、

・建築が可能か

・道路との関係

・管理状況

・地域の需要

・境界や登記の状況

によって大きく変わります。

オルテ地所開発株式会社では、創業55年の実績とこれまで培ってきた実務経験を活かし、現地調査・役所調査・法令調査を徹底して行っております。

「相続した土地が売れるのかわからない」

「何年も現地へ行っておらず、今どのような状態なのかわからない」

「固定資産税だけ払い続けているので、今後どうするべきか相談したい」

このようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

お客様の土地の状況を徹底的に調査し、最適なご提案をさせていただきます。