相続対策のつもりが負担になる？金利上昇時代のアパート建築リスク
ここ最近、「金利が上がってきたけど、今後の不動産経営は大丈夫だろうか？」
「建築費も高止まりしていて、新しい投資に踏み切れない」といったご相談を、オーナー様から多くいただくようになりました。
ニュースでは景気回復や金融政策の話が飛び交う一方で、
実際の現場では数字としての負担が確実に重くなっている
――そんな実感をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
金利上昇局面でアパートを建てるという判断
―「相続対策だから」では守れない時代に入っています―
ここ最近、賃貸アパート建築を検討されているオーナー様を取り巻く環境は、大きく変化しています。
特に影響が大きいのが、融資金利の上昇です。
実際の現場では、ここ3ヶ月ほどの間に、事前に金融機関から決裁が取れていた金利よりも約0.4％近く上昇し、さらに「融資実行時には、もう一段階上がる可能性もある」と説明を受けるケースが増えています。
これは一時的な誤差ではなく、今後の事業計画そのものに影響する重要な変化です。
金利が0.4％上がるだけでも、借入額が大きいアパート建築では、毎月の返済額、そして総返済額に大きな差が生まれます。「当初の想定では黒字だった計画が、実行段階ではギリギリ、もしくは赤字に近づく」という状況も、決して珍しくありません。
そこに追い打ちをかけているのが、建築費の高騰です。
資材価格や人件費の上昇により、数年前と比べて建築コストは確実に上がっています。
その結果、「家賃は簡単に上げられないが、返済と建築費だけが重くなる」という構造が生まれています。
このような環境の中で、特に注意が必要なのが、
「相続対策になるから」
「節税になると勧められたから」
「どうせ建てるなら、コストはあまり気にせず良いものを」
といった理由が先行し、収益性の検証が後回しになってしまうケースです。
確かに、賃貸不動産は相続対策として有効な側面があります。
しかし、それは安定した収益が出ることが前提です。
収益が出ない、もしくは返済に追われる物件は、相続対策どころか、将来ご家族に負担を残す「リスク資産」になってしまう可能性があります。
実際に、
・毎月のキャッシュフローがほとんど残らない
・空室が出た瞬間に赤字に転落する
・修繕費を捻出できず、物件価値が下がる
・相続後、売りたくても売れない
といった相談は年々増えています。
これらは決して特別な失敗例ではなく、収支に余裕のない計画を立ててしまった結果として起きているケースがほとんどです。
今の時代、アパート建築において本当に重要なのは、「建てられるか」ではなく、「建てたあとも無理なく続けられるか」です。
・金利がさらに上がった場合でも耐えられるか。
・想定より空室率が悪化した場合、どれくらいまで持ちこたえられるか。
・10年後、15年後の大規模修繕まで含めて、資金は回るのか。
こうした現実的なシミュレーションを行い、余裕のある数字であるかどうかを確認することが、これまで以上に重要になっています。
場合によっては、
「今は建てない」
「規模を抑える」
「計画を一度白紙に戻す」
という判断が、将来の資産を守る最善策になることもあります。
アパート経営は短期的な節税や対策ではなく、長期にわたる事業です。
今の金利・建築費の環境だからこそ、感情や勢いではなく、数字と現実を見据えた冷静な判断が、オーナー様ご自身とご家族の将来を守ることにつながるのではないでしょうか。
判断が難しい局面だからこそ、ひとりで悩まず、第三者の視点で数字を確認することが大切です。
当社では、建築ありきではなく、オーナー様の将来やご家族の負担まで見据えたご提案を心がけています。
計画を進めるべきか、立ち止まるべきかを整理するだけでも構いません。
少しでも不安や迷いがあれば、ぜひ一度ご相談ください。
