【オルテ相続コラム⑥】 ～区分マンション評価の見直し～
収益物件の相続対策の一環として区分マンションをお持ちの方がいらっしゃると思います。区分マンションを所有している方に相続が発生した場合、建物については各市町村が把握する固定資産税評価額に基づいて相続税が課税されており、この固定資産税評価額は世の中の市場で売買される時価とは異なる価格で、評価額と時価に乖離が生じていることが多いです。
また、区分マンションの場合、各所有者が有する土地面積の持ち分比率が低いため、土地に対する相続税の評価額も低くなります。
それ故に、建物価格について固定資産税評価額と時価が乖離しており、土地面積の持ち分比率が低い区分マンション、特にタワーマンションと呼ばれる物件を購入することが相続税の節税対策としてよくあるケースでしたが、あからさま節税目的の購入が数多く発生したことで問題となり、最高裁判所で争いになっておりました。
国税庁より2024年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した区分マンションについて、新たに定められた個別通達により評価する方法に変更になります。
詳細は上記をご覧ください。概要として、従来の区分所有マンションの評価は土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額を基に相続税を算出していました。
今後の区分マンションの建物の部分については「１．評価乖離率」「２．評価水準」「３．区分所有補正率」という数値を使用して計算していくことになります。この中で「１．評価乖離率」は下記で構成されています。
Ａ 築年数
Ｂ 総階数指数
Ｃ 専有部分の所在階
Ｄ 敷地持分狭小度
国税庁は、上記ＡＢＣＤが市場価格と固定資産税評価額の乖離を生じさせる要因と考えているようです。確かに上記の判例にあるようなタワーマンションには当てはまるような気はします。一方で、閑静な住宅街にある低層マンションには当てはまらないので、正しく乖離を表すことはできるのでしょうか。
また、個人的には立地に関する要素が無いのが気になります。”マンションは立地だ”と評価する人も多い中、この要素でマンションの評価を正しくできるのでしょうか。例えば、都心と地方、駅前とバス便など明らかに立地が異なるマンションを一括りにしているため、この考え方に疑問はあります。
（とはいえ、各エリアや駅距離などによって評価要素を設けるのも大変な作業になるので難しい面はあります。）
なお、今回の改正の対象となるのは区分マンション＝マンションの一室を所有している場合となり、一棟賃貸マンションや戸建ては対象外です。
上記のように税制は変わるため、相続対策は見直しが必要です。相続は相続が発生した時の法律や税制によって変わっていきます。例えば、相続対策のために数年前に区分マンションを購入していた場合、その時と今では税制が異なるため、想定しているよりも効果が薄れている可能性があります。あなたと一緒に相続対策を行った税理士や相続コンサルタントは今回の改正に伴う変更点を教えてくれましたか？ 頼りになるコンサルタントでしょうか？
オルテ地所開発㈱では、法律や税制の変更など相続に関連する動きを迅速に把握し、それによる影響をお客様にお伝えすることで、次を見据えた動きをしていただくよう適宜対応しています。我々と一緒に、世の中の動きをいち早くキャッチし、その時にあった最善な相続対策をしていきませんか。
