【オーナー様へ】退去立ち合いで差が出る。“原状回復”のプロの見極め
こんにちは！オルテ地所開発株式会社の内田です。
地主様やアパートオーナー様とお話ししていると、「うちは築年数が古いから、退去時の汚れや傷があっても、強くは言えないよね……」と、最初から諦めてしまっている声を耳にすることがあります。
しかし、それは大きな誤解です。私たち賃貸管理のプロから言わせれば、建物の古さと、入居者様の「使い方の綺麗さ」は全くの別問題です。今回は、先日私が実際に立ち会った、戸田市内のアパートでの事例をもとに、オーナー様の資産を守るための「退去精算の新常識」をお話しさせていただきます。
1. 築39年のアパートで起きた、「知らなかった」では済まない重度汚損
それは、戸田市内にある木造2階建てアパート（築39年・2DK）の退去立ち合いでのことでした。
室内を確認したところ、全室のクロスや浴室には黒カビが広がり、フローリングには何かのシミや粘着物が多数。キッチンやトイレにも、日常的に掃除をしていた形跡がほとんど見られないという、非常に重度な汚損状態でした。
退去される入居者様にお話を伺うと、「掃除が苦手で、普段から窓も閉め切っていた」「契約書に『退去時クリーニング費用』とあったので、お金を払うなら普段は掃除をしなくても大丈夫だと思っていた」とおっしゃっていました。
確かに、退去後のクリーニングは私たちが手配します。しかし、それはあくまで「普通に暮らしていて、どうしてもついてしまう生活汚れ（通常損耗）」を綺麗にするためのものです。
今回のような、明らかに換気を怠ったことによる広範囲のカビや、日常清掃不足による重度の油汚れ・シミは、国のガイドラインでも「借主側の過失（負担）」として明確に定められています。
2. 毅然とした交渉で、オーナー様の「予期せぬ出費」を防ぐ
築年数が古いからといって、こうした過失をすべて「経年劣化だから仕方ない」と片付けてしまっては、オーナー様の想定外の修繕費負担につながってしまう場合があります。
私は、契約書の条文とガイドラインをベースに、何が通常損耗で、どこからが入居者様の責任になるのかを、現地で一つひとつ分かりやすく入居者様へご説明しました。
結果として、通常のクリーニング費用とは別に、クロスの全面張替えや床の補修費用として、【賃料約3ヶ月分】に相当する追加復旧費用を、適正な範囲でご負担いただくことで納得していただけました。
入居者様も「自分の解釈で判断していた」と驚かれていましたが、私たちが間に入って「何が正解か」を誠実に、かつ毅然とナビゲートすることで、最終的には大きなトラブルになることなく、スムーズに精算を終えることができました。
3. 55年の実績。オルテがオーナー様を支える“現場力”として選ばれる理由
今回の事例からも分かる通り、退去時のトラブルを防ぎ、オーナー様の利益を守るためには、私たち管理会社の「現場での目利き」と「交渉力」がすべてです。
私たちは、退去立ち合いの際、以下の3つのポイントを徹底しています。
① 契約内容とガイドラインを照らし合わせ、曖昧な自己判断をさせない
② カビや油汚れの「原因」を現場で鋭く見極め、責任の所在を明確にする
③ 入居中から、小さな設備の不具合や換気不足がないか先手でアナウンスする
管理会社の中には、入居者様との摩擦を避けるために、こうしたデリケートな負担交渉を有耶無耶にして、オーナー様に修繕費を丸投げしてしまう会社も少なくありません。しかし、それではオーナー様との本当の信頼関係は築けないと私たちは考えています。
創業55年、オルテ地所開発は、入居者様への手厚いサポートはもちろんのこと、退去の最後の瞬間まで、オーナー様の大切な資産価値を損なわせない「現場力のある管理」を徹底しています。
「今の管理会社、退去精算の敷金返還トラブルや現状回復の費用負担について、ちゃんと大家の味方になって動いてくれているのかな？」
そんな疑問や不安をお持ちのオーナー様は、ぜひ一度、私たちオルテ地所開発にご相談ください。皆様の賃貸経営の利益を、現場の最前線でしっかりとお守りいたします。
