相続税のルールが変わる？令和7年12月26日に閣議決定された税制改正大綱から読み解く、これからの不動産経営
2025年（令和7年）12月26日、政府より「令和8年度税制改正大綱」が閣議決定されました。不動産をお持ちのオーナー様にとって、非常にインパクトの大きい内容が含まれています。特にアパートやマンションなどの「貸付用不動産」の評価方法が、いよいよ大きく見直されようとしています。
◆「駆け込み節税」への厳しい目が形になりました。
これまで、現金資産を賃貸物件に組み替えることで、相続税の評価額を実勢価格（時価）の4割から6割程度まで圧縮する手法は、一般的な相続税対策として広く行われてきました。
しかし、今回の改正案は、相続の直前に不動産を購入して極端に評価を下げる、いわゆる「駆け込み節税」を抑制することが明確な目的となっています。
主な改正のポイントを整理すると、以下の3点に集約されます。
1. 取得から5年以内の物件は「時価」で評価
相続開始前の5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、これまでの路線価ベースではなく、「通常の取引価額（時価ベース）」で評価される方針です。つまり、亡くなる直前に物件を買って相続税を大きく下げる効果は期待しにくくなります。
2. 評価額の基準は「時価の80％程度」へ
単純な路線価計算ではなく、時価を基本としつつ、地価変動を考慮した「時価の80％程度」を評価額とする運用が想定されています。これまでの評価制度に比べ、より実勢価格に近い数字で計算される方向へ舵が切られました。
3. 不動産小口化商品も評価見直し
取得時期に関わらず、通常の取引価額で評価されることになります。これまで節税メリットが大きいとされていた商品も、その効果が制限されることになります。
※これらの改正は、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から適用される見通しです。
◆閣議決定は「確定」ではありません。だからこそ冷静な判断を
ここで一つ、大切なことをお伝えしておかなければなりません。
今回、令和7年12月26日に閣議決定がなされましたが、これはあくまで政府としての「方針」が決まった段階です。これがそのまま自動的に法律になるわけではありません。
今後、国会での審議を経て法律として成立して初めて、正式なルールとなります。審議の過程で内容が微調整される可能性もゼロではありません。
「閣議決定されたから、もう手遅れだ」と慌てて極端な行動に出るのではなく、まずは「これからルールが変わる可能性が高い」という前提で、冷静に準備を始めることが重要です。
◆「一度やって終わり」が一番のリスクです。
私は不動産の現場に携わってきましたが、そこで確信していることがあります。それは「相続対策は一度やって終わりではない」ということです。
時代や税制は常に動いています。数年前に正解だった対策が、今の状況ではリスクに変わっていることも少なくありません。大切なのは、情報の変化をいち早く捉え、今の対策を常にアップデートし続けることです。
今、あなたをサポートしている専門家の方は、こうした変化をいち早く伝え、法律になる前の「今の段階でできること」をアドバイスしてくれているでしょうか。
◆現場のプロと税務のプロが、一歩先を照らします
私たちオルテ地所開発では、信頼できる税理士をはじめとした各分野の専門家と密に連携しています。
それぞれの専門性を掛け合わせ、最新の動きを注視しながら、オーナー様の資産とご家族の未来をどう守るべきか、現場の視点を持って一緒に考えます。
今の対策のままで大丈夫かな、と少しでも不安を感じられたら、その想いを私たちにお聞かせください。変化を恐れるのではなく、それをきっかけにより良い形へ整えていく。そんな前向きな準備を、私たちが全力でサポートいたします。
将来の選択肢を、今のうちに一緒に整理していきましょう。相続や不動産に関する小さなお悩みやご不安は、どうぞお気軽にオルテ地所開発までお問い合わせください。
