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土地活用は等価交換でも始められる?概要や特徴などを解説!

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土地活用は等価交換でも始められる?概要や特徴などを解説!

土地活用といわれると、地主が自分でアパートや駐車場などを造るイメージが浮かぶところではないでしょうか。
それもひとつの方法ですが、実は建物を別の方に造ってもらって運用を始める方法もあるのです。
今回は、土地活用の一種である等価交換の概要やメリット・デメリットのほか、向いている土地の条件も解説します。

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等価交換とは?土地活用にあたっての基本

等価交換とは、不動産を運用したいデベロッパーと共同で土地活用をおこなう方法です。
地主は自身の土地を提供し、デベロッパーはこれから運用するマンションやオフィスビルなどの建築費を負担します。
建物が完成したのち、各自の元手の割合に応じて土地と建物の所有権を分け合うのが、等価交換の仕組みです。
なお、等価交換には全部譲渡方式と部分譲渡方式の2種類があり、どちらなのかで手続きの流れが少し変わります。
全部譲渡方式では、自身の土地のすべてをいったん相手へ売り渡し、マンションなどの建築の終了後、建物と土地の所有権を一部買い戻します。
一方の部分譲渡方式では、最終的な所有権の割合に応じて土地の一部だけを相手に売却し、マンションなどができたら建物の所有権の一部が譲渡されるのです。

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土地活用における等価交換のメリットとデメリット

地主にとっての等価交換のメリットは、土地活用を始めるにあたって手持ちの土地を提供するだけで良く、そのほかに大きな出費が発生しないことです。
自分でアパートなどを建てる場合とは違い、借入金を用意する必要がありません。
また、等価交換をおこなうなかで譲渡所得税が課せられるとき、要件を満たせば立体買い換えの特例が使用でき、課税のタイミングを先送りにできます。
一方のデメリットは、等価交換の具体的な計画ができるまでに多くの労力や時間がかかることです。
建物と土地の所有権の割合は地主にもデベロッパーにも大事なポイントであり、計画段階での話し合いは基本的に難航します。

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等価交換による土地活用が向いている土地とは?

等価交換を利用しやすいのは、駅の近くに位置しているなど、好立地の土地です。
そもそも立地が良くなければ等価交換の打診がなかなか来ないため、立地の良さは欠かせないといえるでしょう。
また、面積の広さも重要であり、具体的には100坪以上が望ましいです。
面積が狭いと造れる建物が限られ、不動産の運用の幅も狭まってしまいます。
100坪以上の広い敷地ならマンションなどの建築も視野に入れられるため、デベロッパーにとっても魅力が多く、等価交換の打診が来やすくなります。

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まとめ

等価交換を用いると、土地の一部を失う形になるものの、代わりにデベロッパーが造った建物の一部が得られます。
地主側に大きな出費が発生しない点は魅力的ですが、計画段階で労力や時間がかかりやすい点には注意が必要です。
等価交換が向いているのは、立地が良かったり、面積が広かったりする土地です。
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