役所調査は奥深い！？
役所調査とは
不動産の売買を行う際、その不動産が所在する役所で確認しなければならないことがあります。
例えば、ある土地の購入を検討し、自宅を建てたいケースだとします。この場合、その土地が建物を建てられるかどうかを、法律等の規制やインフラ面からの検証をする必要があります。
役所では具体例として下記のような内容を調査します。
◇所在している場所は建物が建てられるエリアなのか
◇その土地に接している道路は公道か私道か、幅員がどのくらいあるのか
◇上水道、下水道が敷設されているのか
◇埋蔵文化財が確認されたエリアか
◇災害時にはどのような危険性があるのか
など、確認事項は多岐にわたります。ほとんどのケースではその売買を担当する不動産業者が行うものですが、特に難しいことをするわけではなく、誰でもできるものです。役所の担当者といかにコミュニケーションが図れるかがカギになります。
何のための調査なのか
役所で確認した内容は、売買契約の前段階で不動産業者が作成する「重要事項説明書」のために調査を行います。名称通り、重要なことが記載された書面になるため、調査した内容を網羅し適切に作成することが一般的です。
しかし、不動産業者の中には、”重要事項説明書を作成するために”役所調査を行うと目的を誤認している方がいらっしゃいますが、違います！
本来の目的は【役所で調査した重要な内容を事前に売主様・買主様に説明し、理解・納得した上で売買契約するための判断材料】にすることです。
上記の例ですと、その土地で建物が建てられるか否か、その根拠は何か、といったことが記載する必要があるため、これを作業として取り組んでしまうと重要なことを見落としてしまう可能性があります。
（余談ですが、良識のある不動産業者の場合、もし建物を建てられない土地を販売しているのであれば、広告出稿時や問い合わせの段階で何かしらの案内があるはずです）
取り組み方を変えてみる
目的を意識することで役所調査の取り組み方が異なってきます。
例えば、Ａ氏とＢ氏が用途地域についての確認を役所に聞きに行ったとします。
Ａ氏「用途地域を教えてください」
Ｂ氏「この場所で建物を建てたいのですが、建築が可能な地域なのか教えてください」
さて、答える側の立場になった際、どちらの方が答えやすいでしょうか。
Ａ氏はただの確認の聞き方になっているため、回答する役所側もそれだけの回答となってしまいます。
一方、Ｂ氏は目的を伝えたうえでその答えを求める聞き方なのでより具体的な回答が得られるはずです。
稀に私が役所に訪問した際に、役所の方と不動産業者と思われる方が激しいやり取りをしているのを見かけることがありますが、これは正に不動産業者の方が目的を見失っていると思われます。（反面教師として戒めています）
まとめ
役所の方は、良くも悪くも型通りに回答してくれます。そのため、こちらが歩み寄って答えやすいように誘導しないと本当に知りたい内容は引き出せません。
オルテ地所開発㈱では役所調査を非常に重視しており、手を変え品を変え答えを引き出す努力をしております。（その影響か、知らなくてもいいことをしってしまうことも。。）
このブログをご覧の方は、不動産に関連した内容で役所に訪れる機会は少ないかと思いますが、何かの相談や質問などで訪問する機会があるかと思います。上記を念頭に役所に対するあなた自身の取り組み方を変えてみると、今まで得られなかった回答が得られるかもしれません。
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