60歳からの住み替え、どう資金を考える？自宅を活用する『リバースモーゲージ』という選択肢
こんにちは。
オルテ地所開発株式会社 コンサルティング事業部の太田です。
先日、65歳のご夫婦から、住み替えについてご相談をいただきました。
お子様が独立し、現在はご夫婦お二人で暮らしているものの、これまで家族で暮らしてきた家は、今のお二人にとっては少し広すぎるとのこと。
「もう少しコンパクトな家に住み替えたい」
そんなご希望でした。子育てが終わり、これからの暮らしを考えたとき、これまで暮らしてきた家が、今の生活には少し合わなくなってくることがあります。
◎駅に近いマンションに移りたい。
◎管理や掃除の負担を減らしたい。
◎使っていない部屋が多いので、もっと暮らしやすい家にしたい。
住み替えたい理由は、人によってさまざまです。
一方で、年齢を重ねてから住み替えを考えると、気になるのが資金の問題です。今の家を売却して住み替える方法もありますが、今の家を活用しながら資金を用意する方法はあるのでしょうか。そこで知っておきたいのが、リバースモーゲージという仕組みです。
今回は、60歳以降の住み替えや住宅取得を考える際の選択肢の一つとして、リバースモーゲージについてご紹介します。
■リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、現在所有している自宅などの不動産を担保にしてお金を借り、元金については将来返済する仕組みです。
一般的な住宅ローンでは、借りた元金と利息を毎月返済していきます。
一方、リバースモーゲージでは、毎月の返済を利息のみとし、元金は契約者が亡くなったときなどに返済する仕組みがあります。
そのため、現在所有している不動産を活用しながら、住み替えや住宅取得などに必要な資金を用意する方法として利用されることがあります。
ただし、リバースモーゲージと一口にいっても、対象となる年齢や資金の使い道、借入条件などは金融機関によって異なります。
また、誰でも利用できるわけではなく、担保となる不動産の価値などによって借りられる金額も変わります。そこで、実際に利用を検討する際には、制度の内容だけでなく、自分が所有している不動産についても確認することが大切です。
■リバースモーゲージを利用した住宅ローン「リ・バース60」
リバースモーゲージの仕組みを利用した住宅ローンの一つが、住宅金融支援機構と提携する金融機関が取り扱っている「リ・バース60」です。
「リ・バース60」は、満60歳以上の方を基本的な対象とした住宅ローンで、住宅の購入や建築、リフォーム、建替えなど、住まいに関する資金に利用できます。
例えば、
「子どもが独立して家が広すぎるので、夫婦二人で暮らしやすい家に住み替えたい」
という場合にも、選択肢の一つとして検討できます。
ただし、リ・バース60も、年齢を満たしていれば誰でも希望する金額を借りられるというものではありません。ここからが、利用を検討するうえで大切なポイントです。
■便利な仕組みだからこそ、利用前に確認しておきたいこと
リ・バース60では、毎月の支払いは基本的に利息のみです。そのため、一般的な住宅ローンと比べて、毎月の支払いを抑えやすいという特徴があります。
一方で、毎月元金を返済していく住宅ローンとは違い、元金そのものは減っていきません。元金は、契約者が亡くなったときなどに返済することになります。
その際には、相続人が一括で返済する方法のほか、担保となっている住宅・土地を売却して返済する方法があります。
つまり、利用する前に、「今の支払いがいくらになるか」だけではなく、「将来、この家をどうするのか」まで考えておく必要があるということです。
■借りられる金額は、不動産の価値によって変わります
「リ・バース60」で知っておきたいのが、借りられる金額は、担保となる住宅や土地の価値＝担保評価額によって変わるという点です。
ここでいう「担保評価額」とは、簡単にいうと、その不動産を売却した場合に、どのくらいの価値があると見込まれるかをもとに算出された金額です。
「リ・バース60」では満60歳以上の場合、原則としてこの金額の50％または60％が融資限度額となります。なお、長期優良住宅などの場合には、別の融資限度額が設定される場合があります。
例えば、担保評価額が2,000万円だった場合、単純に考えると、1,000万円または1,200万円程度が融資限度額の目安となります。つまり、住み替えたい物件の価格や必要な資金によっては、自己資金を用意する必要が出てくる場合もあります。実際に住宅金融支援機構が紹介している住み替え事例でも、建売住宅の購入費4,000万円に対して借入額は2,200万円、自己資金は1,800万円となっています。
そのため、
「今の家を担保にすれば、希望する金額を借りられる」
とは限りません。
現在の不動産がどのくらいの価値になるのか、住み替え先にはいくら必要なのかを確認したうえで、資金計画を考えることが大切です。
なお、住宅金融支援機構では、実際にリ・バース60を利用して住み替えをした事例も紹介しています。具体的な借入額や毎月の支払額なども掲載されているため、制度をより具体的にイメージする際の参考になります。↓
■「今の家をどうするのか」も、先に考えておきたい
もう一つ重要なのが、現在の住まいをこの先どうするのかということです。
例えば、住み替えによって現在の家を手放すのであれば、実際にいくらくらいで売却できるのかを確認しておく必要があります。
反対に、現在の家を所有し続けるのであれば、その不動産を今後どのように管理していくのか、将来的にどうするのかも考えておかなければなりません。
不動産は、立地や築年数、建物の状態、土地の形状などによって価値が大きく異なります。
そのため、金融機関から提示された借入条件だけを見て判断するのではなく、現在の不動産そのものを確認したうえで、住み替え全体の資金計画を考えることが大切です。
■「借りられるか」だけではなく、「住み替えられるか」を考える
リバースモーゲージは、60歳以降の住まいについて考える際の選択肢の一つです。
一方で、
■毎月の支払いが少ないから
■60歳以上でも借りられるから
という理由だけで決めるものではありません。
現在の不動産の価値、住み替え先の価格、毎月の支払い、自己資金、今後の生活などを合わせて考え、本当に無理のない住み替えができるのかを確認する必要があります。
「リ・バース60」についても、利用には金融機関の審査があり、担保評価額によっては自己資金が必要になる場合があります。また、金利や具体的な利用条件は金融機関によって異なります。
だからこそ、制度のメリットだけを見るのではなく、自分たちの不動産とこれからの暮らしに合っているのかを確認することが大切です。
■今回ご相談いただいたご夫婦の場合
今回ご相談いただいたご夫婦についても、まずは現在のお住まいがどのくらいの価格で売却できるのかを査定しました。
その結果、現在の家を売却した場合、住み替え先の購入資金に充てられるだけの資金を確保できる見込みがあることが分かりました。
そこで、リバースモーゲージを利用して新たな借入をする方法だけではなく、現在の家を売却し、その売却資金を住み替えに活用する方法も含めて比較しました。
ご夫婦のご希望や今後の生活を考えた結果、今回は、現在のお住まいを売却して、よりコンパクトで暮らしやすい住まいへ住み替える方向で進めることになりました。
リバースモーゲージという制度を知ることも大切ですが、最初から一つの方法に決めるのではなく、現在の不動産の価値を知ったうえで、いくつかの選択肢を比較することが大切です。
今回のご相談でも、まず現在のお住まいの価値を確認したことで、ご夫婦にとってどのような住み替え方ができるのかを具体的に考えることができました。
■オルテ地所開発では、住み替えを一緒に考えます
今回ご相談いただいた65歳のご夫婦のように、子どもの独立などをきっかけに、これからの暮らしに合った住まいへの住み替えを考える方もいらっしゃいます。
住み替えを考えるときには、住宅ローンだけでなく、
・今のお住まいはいくらくらいになるのか。
・売却した場合、どのくらいの資金を用意できるのか。
・新しい住まいにはどのくらい必要なのか。
・今の家を残す場合、どのような方法があるのか。
こうしたことを一つずつ整理していく必要があります。
リバースモーゲージやリ・バース60は、その中の一つの選択肢です。
だからこそ、最初から「リ・バース60を使う」と決めるのではなく、まずは現在のお住まいの価値を知り、売却・所有・活用など、いくつかの方法を比較してみることが大切です。
オルテ地所開発では、現在のお住まいの査定から、売却した場合の資金計画、住み替え先の物件探しまで、不動産に関する部分を一緒に整理していきます。
「今の家はいくらくらいになるのだろう？」
まずはそこからでも大丈夫です。
現在のお住まいの査定相談から、住み替えに関する不動産のことまで、
オルテ地所開発にお任せください。
