「大規模修繕をしておけば…」実際に起きた雨漏りトラブルから学ぶ教訓

こんにちは！オルテ地所開発株式会社の内田です。

私たちオルテ地所開発株式会社は、戸田市を中心に賃貸管理を行っておりますが、
戸田市内でも築30年以上のマンション・アパートが年々増えており、
修繕や相続のご相談が非常に多くなってきています。

そこで、今回は実際に起きてしまった事案をお話しさせていただきます。

多くのオーナー様が後回しにしがちな「修繕」と「相続」

オーナー様宅へご訪問した際、会話の中で管理物件の大規模修繕や相続についてのお話をさせて頂くことが多々ございます。

大半のオーナー様は、「まだ不具合が出てないので大丈夫」「大規模修繕にはすごくお金がかかるから不具合が起きてから考える」「相続については自分が元気だから問題ない」「その場その時になったら考える」といった回答をいただきます。

確かに大規模修繕には、大きな費用が掛かかり、すぐに費用を用意できる方は少ないかと思われます。

相続につきましても、体調や年齢的にも問題なければ考えたくない話だと思われます。しかし、不動産を所有される方は遅かれ少なかれ必ず訪れ、考えなくてはいけない大きなテーマだと、私たちはそう強く考えています。

将来に向けて考えておくべき大きなテーマ

小規模修繕工事（屋上（屋根）の防水工事や外壁塗装等の部分的工事）

　大規模修繕までは必要なく、部分的に修繕する。費用負担としては大規模修繕よりも安価。

　但し、数回に分けてしまうことで二重で費用がかかる部分有り。※足場代・人件費等

　築10～15年、もしくは前回修繕履歴から10～15年で検討をお勧めいたします。
大規模従前工事（外壁・ベランダ・共用部・屋上等の建物全体を全て行う工事 ）

　建物全体のメンテナンス。但し費用負担が大きい。

　築20経過・小規模修繕等をされてない場合は、大規模修繕をお勧めいたします。

相続対策

　ご家族へ不動産を残したい場合は、事前にご相談ください。今は元気で何の問題も

　ない場合でも、いつどこでどうなるかはわかりません。少しでも関心を持っていただき、

　万が一に備える。対策をすることで、費用負担を減らせる場合もございます。

実際に起きた「もっと早めに大規模修繕をしておけば…」と悔やんだ出来事

戸田市内にある築37年のマンションで実際に起きた出来事です。（鉄筋コンクリート造５階建14戸）いたるところにひび割れ箇所（大・小）等はあり、目視で破損個所等が目立ってきている状態でした。

数年前から小・大規模修繕の提案はしていたものの、実際に事故が起きているわけではなく、費用的な問題や、まだ大丈夫だろうという考えから、見積もりも取らずにずっと見送りになっておりました。

そんな中、事件が起こりました。

３階入居者様より「部屋の天井から雨漏りがしてる」「至急なおしてくれ」「いつなおるんだ！」と、お怒りの連絡が入りました。オーナー様へ取り急ぎご報告をしたものの、慌ててどうしたらいいかわからずパニック状態になってしまいました。早急に業者様と連携をとり、お客様のお部屋へ向かい、現状把握を行いました。

角部屋で、真上のお部屋は空室で水道が止まっている為、水漏れの可能性は限りなく低い。

そこで外壁を調べてみたら小さな亀裂を発見いたしました。そして、そこから水が入ってきている可能性が高い事が判明いたしました。原因は判明したものの、業者様より応急処置はできない（外側に足場がないとできない箇所の為）との結論が出てしまいました。

お客様は、「はやくなおせ」の一点張り。弊社としても何もしてあげられることができず、大変申し訳ございません。としか回答ができませんでした。

オーナー様へ再度事情を説明・ご納得頂き、いち早く水漏れを止めるために早々に大規模修繕工事の見積もりを取りました。

しかし、大規模修繕工事は多額の為、１社で決めることができず、２～３社の見積もりを取ることとなりました。その為、見積もりがすべて出てから施工業者様を決めるまでに数週間ほどかかり、同時進行で費用を借入する為に銀行での手続きも行いました。工事発注後も、今日・明日から工事が入るわけではなく、更に日数が経ってから工事開始になりました。無事に工事は終わりましたが、工事開始から終了までは約３ヵ月程かかりました。

ここ数年ですべてにおいて物価高騰しております。現在の価格と数年前の金額では比較にならない場合が多々あります。もし数年前に見積もりを取り、大規模修繕を行えていれば現在の価格よりも安く済んだかもしれませんし、慌てることもなかったかもしれません。

※見積書は期限がございます。場合により金額が変動いたしますのでご注意ください。

一連のことから学んだことは、『いつ突然起こるかわからないこと』ですが、その予防策は『事前に行えた』ことです。そして、事前準備がない状態だと焦ってしまい、なにから手を付けていいか戸惑い、結果として莫大な時間を費やしてしまうこともわかりました。

このような事態になった時、日頃から修繕計画や資金計画を一緒に立てていれば、
もっと早く対応でき、入居者様にもご迷惑をかけずに済んだ可能性があったと感じています。
この案件につきましては、後日社内でも共有し、今後の管理業務に活かす教訓といたしました。

お困り事・お悩みがあれば不動産会社へ相談を

・修繕の必要時期の目安、修繕の時期が分からない

・小規模修繕で済むのか、大規模修繕が必要か

・修繕費用の資金計画の立て方
・将来的に「売却した方が良い物件」か「保有すべき物件」か

・このまま保有すべきか迷っている等

・将来の相続が不安

などお悩みが少しでもありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

賃貸経営を、安心して続けていただけるようオルテ地所開発株式会社が全力でサポートいたします。