「相続税が数千万円下がります」ーその言葉だけで建てたアパートの末路
この一言でアパート建築を決断したオーナー様は少なくありません。
相続税対策としてアパート建設は、不動産業界では、長年「王道」とされてきました。
確かに相続税評価額を抑える効果はあります。
ですが―――それは“相続が発生する瞬間まで”の話です。
※ここで述べる内容は、アパートに限らず、賃貸マンションなどの収益物件全般に共通するものです。
相続が完了した直後から、不動産は「節税商品」ではなく
“経営が必要な事業”として相続人の前に立ちはだかります。
最近では
「こんなはずじゃなかった」
「節税どころか負担しか残らなかった」
と後悔される相続人の声が増えています。
その背景には、
相続税の軽減ばかりに注目し、
不動産を“経営”として見ていなかった
という、明確な原因があります。
ここでは、特に見落とされやすい3つの重要な視点をご紹介します。
① 表面利回りだけで判断すると、相続後に行き詰まる
アパートや賃貸マンションの建築時に提示される「表面利回り〇％」「節税効果〇円」といった
数値は、魅力的に見えるものです。
しかし、相続後に直面するのは以下のような現実的な収支です。
・実質利回り
・毎月のキャッシュフロー
・管理費、修繕費、固定資産税、空室期間
などを考慮すると、実質利回りは表面利回りよりも数％下がるのが一般的です。
さらに、ローンの返済額が家賃収入を上回ってしまうケースも珍しくありません。
オーナー様ご自身が健在なうちは何とか補填できても、
相続人にとっては「毎月赤字を生む事業」を引き継ぐことになりかねません。
つまりその不動産は、資産ではなく“負”動産”になってしまうのです。
② 修繕と空室は「想定外」ではなく「必然」
築10年を超えると、以下のような修繕が必要になります。
・外壁や屋根の塗装・補修
・給排水設備の更新
・エアコンや給湯器などの設備交換
こうした修繕費用は、数百万円単位になることもあります。
さらに、以下の要因により空室リスクも高まります。
・人口減少による需要の低下
・入居者ニーズの変化
・周辺に建つ新築物件との競争
その結果、相続人は「修繕費を支出するか、空室を我慢するか」という厳しい選択を迫られることになります。
③ 出口戦略のない不動産は、相続人を縛る
相続人の多くは、可能であれば不動産を売却して現金化したいと考えます。
しかし、以下のような条件の物件は、売却が非常に困難です。
・利回りが低い
・築年数が古い
・立地に将来性がない
その結果、
・想定よりもはるかに安い価格でしか売れない
・売却価格がローン残債を下回る
・そもそも買い手がつかない
という状況に陥ることも。
つまり、赤字でも持ち続けざるを得ない不動産になる可能性があるのです。
■ 今の節税だけでなく、「相続後」を見据える
相続税が軽減されたとしても、
相続人が苦しむ不動産であれば、それは“対策”とは呼べません。
「自分の代ではなんとかなっている」
という考えが、結果的に相続人の選択肢を奪うことにもなりかねません。
節税額だけでなく、
相続後の収支バランス
管理の手間やリスク
売却のしやすさ・市場価値
といった点まで含めて判断することが、本質的な相続対策です。
■ ご相談はオルテ地所開発へ
「このまま保有し続けて大丈夫だろうか」
「相続人に本当に引き継げるだろうか」
そう感じた時点で、対策のタイミングです。
オルテ地所開発では、
不動産が将来も資産として機能するか
売却可能性や収益性の分析
相続後の運用の現実性
といった視点から、不動産の現状調査と実践的なアドバイスを行っております。
相続が発生してからでは、選択肢は限られます。
動ける“今”こそが、真の相続対策のチャンスです。
「負動産」ではなく「資産」を相続人に残すためにも、
現在お持ちの不動産が本当に最適かどうか、ぜひ一度オルテ地所開発へご相談ください。
