事業用賃貸物件にも「造作買取請求権」は有効！概要や特約などを解説
「造作買取請求権」とは、賃貸物件の借主に与えられる権利のひとつです。
事業用物件の賃貸を検討している方は、どういった場合に造作買取請求権が行使できるのか、知っておくと安心です。
今回は、借主に与えられる造作買取請求権の概要や権利が行使できないケース、特約について解説します。
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事業用賃貸物件にも有効！「造作買取請求権」とは
造作買取請求権は借地借家法第33条で定められた、賃貸物件の借主に与えられる権利のひとつです。
借主が貸主の許可を得て建物に造作を加えた場合、借主は貸主に対して賃貸借契約終了時にその造作の買取を請求できます。
買取を請求できる造作は、建物に付け加えられた設備や機能のうち借主が所有し、建物の使用に客観的な便益を与えるものです。
たとえば、天井に埋め込まれた業務用の空調やトイレの温水洗浄便座などです。
また、造作買取請求権は住宅だけでなく、事業用の物件も対象となります。
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事業用賃貸物件にも有効！造作買取請求権を行使できないケース
造作買取請求権は、借主が追加設置したすべての造作について有効ではありません。
その建物に客観的な便益や機能を追加する造作であることが必要で、取り外しても建物の価値が減少しないものは請求の対象外です。
従って、テーブルなどの家具や取り外し可能な什器は、造作買取請求権の対象になりません。
また、借主が所有しているといえないものも請求の対象外です。
たとえば、壁の断熱材など建物と一体化し、貸主の所有となるようなものです。
さらに、貸主の同意なしに付け加えられた造作も、買取の請求はできません。
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事業用賃貸物件にも有効！造作買取請求権の特約
契約内容に「借主は造作買取請求権を放棄する」といった特約があると、借主は造作分の買取を請求できません。
造作分の買取請求をしたいなら、特約が設けられていないかよく確認する必要があります。
なお、特約が有効なのは、借地借家法が定められた平成4年8月1日以降の賃貸借契約のみです。
旧借家法であった平成4年8月1日より前の賃貸借契約では、造作買取請求権を放棄する特約は無効となります。
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まとめ
事業用物件に造作買取請求権の対象となる造作が加えられた場合、貸主は契約終了時にその造作を買い取る必要があります。
しかし、平成4年8月1日以降の賃貸借契約であっても、「借主は造作買取請求権を放棄する」といった特約があると、借主は造作の買取を請求できないことには注意が必要です。
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オルテ地所開発株式会社 スタッフブログ編集部
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