建築と賃貸、それぞれの専門性を活かす。共同住宅計画で大切な視点とは？
コンサルティング事業部の村越です。
今回は、共同住宅の計画を進めるうえで大切な「建築」と「賃貸」、それぞれの”専門分野”についてお話したいと思います。
■建築と賃貸、それぞれの”専門分野”を理解することの重要性
所有している古くなった建物を解体し、新たに共同住宅を建築する場合や、
空き地を有効活用するために建物を建てる場合、多くのオーナー様はハウスメーカーへ相談し、
建築からプラン作成までを一任されるケースが多いかと思います。
ハウスメーカーからは、
・建物の間取りプラン
・想定家賃
・事業収支シミュレーション
といった資料が提示され、「この計画なら大丈夫そうだ」と感じる方も少なくありません。
ここで大切なのは、ハウスメーカーが悪いという話ではありません。
たとえば、
・不動産会社は「建築」の専門家ではありません
・建築会社は「賃貸市場や不動産運用」の専門家ではありません
それぞれに役割と得意分野が異なるというだけの話です。
ただし、この役割の違いを意識しないまま計画が進んでしまうと、
後になって「想定と現実のズレ」が表面化することがあります。
■相場とかけ離れた家賃設定が起きてしまう理由
私たちが現場で目にする中で多いのが、
家賃設定が周辺相場とかけ離れてしまっているケースです。
特に、
・オーナー様とハウスメーカーのみで話が進んでいる
・第三者の視点が入っていない
このような状況では、
「実際に貸せる家賃かどうか」を客観的に確認する機会が少なくなりがちです。
・新築だから
・設備が良いから
・こだわって造っているから
これらの考え方自体は決して間違いではありません。
ただし、それが賃貸市場でどのように評価されるかは、また別の視点で検討する必要があります。
■融資を考える中で起こりやすい家賃設定のズレ
事業計画を立てる過程では、金融機関からの借入を前提としたシミュレーションを行います。
家賃を高めに設定すれと、
・表面上の収支は良く見える
・借入可能額が増える
・計画が組みやすくなる
などといったメリットがあります。
しかし、これはあくまでも計画上（机上）の数字です。
実際にその家賃で入居者が決まるかどうかは、完成後の市場環境や競合物件との比較によって判断されます。
■建築後に見えてくる現実
多くの場合、建物が完成した後は、賃貸募集や運営といった別の段階に入ります。
・想定通りに入居が決まるのか
・空室が続いた場合、どのような対策が必要か
・家賃調整が必要となった場合、収支にどの程度影響が出るのか
これらは建築とは異なる視点が求められる部分です。
結果として、
・想定より空室が埋まらない
・家賃調整により収支が変化する
・返済計画に影響が出る
という状況に直面するオーナー様もいらっしゃいます。
■失敗を防ぐために必要な「もう一つの視点」
共同住宅建築を成功させるためには、建築の視点に加えて、賃貸市場の視点を持つことが重要です。
・周辺相場にあった家賃設定か
・入居者のニーズに合った間取りか
・将来的な空室リスクをどう考えるか
これらを冷静に確認するために、
第三者として不動産の立場からチェックする存在があると事業計画の精度は大きく高まります。
■オルテ地所開発株式会社の役割
オルテ地所開発株式会社では、ハウスメーカーの提案を否定するのではなく、
・本当にこの家賃設定で貸せるのか
・この間取りは市場のニーズにあっているか
・長期的に見て無理のない事業計画か
といった点を、不動産の立場から補完的に確認しています。
・家賃設定の妥当性チェック
・周辺賃貸市場の調査
・建築前の事業計画に対するセカンドオピニオン
それぞれの専門性を活かしながら進めることで、より安心できる事業計画づくりが可能になります。
■建てる前の判断が、将来の安心へ
共同住宅の建築や土地活用をご検討されるオーナー様は、
ぜひ一度、オルテ地所開発株式会社にご相談ください。
建てる前に多角的な視点を持つことが、長期的な安心と安定した事業運営につながります。
