皆さま、こんにちは。オルテ地所開発の市ヶ谷です。

地主様や大家様のご自宅を訪問させていただき、資産や相続の現状についてお伺いすると、このような安心の言葉をいただくことがよくあります。

「うちは先祖代々の土地がたくさんあるし、アパートも満室で回っている。資産はあるんだから、いざ相続税がかかったとしても何とかなるよ。」

代々大切に土地を守り抜き、堅実に賃貸経営を続けてこられた誇りと実績。そのお姿には本当に頭が下がる思いです。

しかし、数多くの相続現場の修羅場に立ち会ってきた不動産実務家として、これだけは率直にお伝えしなければなりません。「資産がたくさんあること」と、「相続税を払えること」は全くの別問題なのです。

■ 相続税は「10ヶ月以内」「全額現金一括」が絶対ルール

相続税の納税に関する最大の落とし穴は、亡くなられたことを知った日から「10ヶ月以内」に「現金で一括納付」しなければならないという厳しい期限です。

資産の大部分が土地や建物で占められており手元資金が乏しい場合、「土地を売って納税資金を作ればいい」と考えがちですが、現場ではそう簡単にいきません。

結果として、大切な優良資産を二束三文で手放すことになり、残されたご家族に深い後悔を残してしまうのです。

■ 節税対策ばかりに目が行く「木を見て森を見ず」の危険

多くの地主様が、借入れをしてアパートを建てる「節税対策（評価額下げ）」には熱心に取り組まれます。しかし、自己資金を投じて手元現金がすっかり減ってしまっては意味がありません。

不採算な土地の生前売却、生命保険の即時現金化の仕組み、家賃収入を次世代へ移転する建物贈与など、元気な「今」だからこそ仕込める選択肢を組み合わせることが何より重要です。

■ 家族会議で「納税のリアルな数字」を共有する

「不動産を引き継いだら、実際にいくらの相続税がかかるのか」「その現金を誰がどうやって用意するのか」。この現実的なシミュレーションをご家族全員で共有しておくことが、最大の防衛策になります。

「資産はあるけれど、相続税を払えるだけの現金があるか不安だ」
「今のうちから、子供に負担をかけない納税準備を進めておきたい」

そんな想いがありましたら、ぜひ一度オルテ地所開発にご相談ください。地元の不動産実務家として、親御様がお元気なうちに家族会議を整え、大切な土地を守り抜く円満な資金計画を一緒に形にしていきましょう。

皆さま、こんにちは。オルテ地所開発の市ヶ谷です。

地主様や大家様のご自宅を訪問させていただき、将来の相続や資産の分け方についてお話を伺うと、よくこのようなお答えをいただきます。

「毎年来る固定資産税の通知書や路線価図を見ているから、ウチの土地やアパートの価値は大体把握しているよ。長男にはこのアパート、次男にはそれと同じくらいの評価の現金や別の土地を渡せば、不公平なく綺麗に分けられるはずだ。」

ご家族全員のことを思いやり、できるだけ公平に財産を分け与えたいという親心。その温かい配慮は本当に尊いものです。

しかし、数多くの相続現場に立ち会い、遺産分割協議の生々しい対立を見てきた不動産実務家として申し上げますと、「公の評価額（路線価や固定資産税評価額）を基準にして遺産を分けようとすること」こそが、兄弟仲を修復不能なまでに壊してしまう最大の落とし穴なのです。

「1つの土地に4つの価格」があるという落とし穴

不動産の世界には、よく「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。ひとつの同じ土地であっても、目的によって全く異なる価格がつけられているのです。

問題は、「税務署が税金を計算するための路線価」と、「実際に売ったらいくらになるかという時価」には、大きな乖離（ズレ）があるという点です。立地が良いアパート用地は路線価を大きく超える高値で取引される一方、形が悪い土地や擁壁のある土地は路線価通りには売れません。

「数字上の平等」が引き起こす、相続後の骨肉の争い

親御様が亡くなった後、この「評価のズレ」は深刻な対立を生み出します。例えば、長男には路線価で5,000万円のアパートを、次男には現金5,000万円を遺したとします。

一見すると完全に平等ですが、相続後に査定してみると、アパートの実際の時価が7,500万円だった場合、次男は「兄貴ばかり2,500万円も得をしている！」と強い不満を抱きます。一方で長男も「空室リスクや将来の修繕費を背負っているのに分かってもらえない」と反発し、関係は一気に冷え切ってしまいます。

さらに近年の民法改正により、遺留分の不足分は「全額現金」で支払わなければならなくなりました。評価のズレを放置した結果、長男が現金を用立てられず、先祖代々の土地を叩き売らざるを得なくなる事例が現実に多発しています。

揉めないための鉄則は「客観的な時価」の把握と「家族会議」

家族が揉めない相続を実現するためには、親御様がお元気な今のうちに、地域の取引相場や不動産鑑定士の視点を取り入れた「客観的な時価」を正しく把握しておくことが不可欠です。

「ウチの土地やアパート、実際のところ今いくら位の価値があるんだろう？」
「兄弟が揉めないように、今のうちに公平な分け方を整理しておきたい」

そんなお気持ちがありましたら、ぜひ一度オルテ地所開発にご相談ください。私たち専門家チームが間に入り、現実的な数字と親御様の温かい想いをオープンに話し合う「家族会議」を整え、ご家族全員が納得できる円満な資産承継をサポートいたします。

こんにちは、オルテ地所開発の吉岡です。

皆さんは、ある日突然「あなたは相続人です」という手紙が届いたら、どう感じますか？

自分には関係のない話だと思っていても、思いがけないところから相続の問題が持ち上がることがあります。今回は、私自身が実際に経験した出来事を通じて、相続について日頃から考えておくことの大切さをお伝えしたいと思います。

■ 突然届いた、身に覚えのない方からの手紙

ある日、私のもとに突然「あなたは相続人です」という内容の手紙が届きました。

最初に思ったのは、「えっ、何のこと？」という驚きでした。手紙の差出人にまったく身に覚えがなく、正直なところ、詐欺ではないかと疑ってしまったほどです。

内容を確認していくと、どうやら自分の知らない遠縁の親族が関係しているようでした。

「こんな親戚がいたんだ……」

そんな驚きとともに、これまで意識したこともなかった親族関係が、自分の身にも関わってくることを実感しました。

正直な気持ちを言えば、できることなら関わりたくない、という思いもありました。

しかし、相続というのは、自分の気持ちだけで簡単に片付けられるものではありません。何から確認すればよいのか、誰に相談すればよいのか、戸惑うことばかりでした。

■ 身に覚えがないからこそ、慎重な確認を

今回の経験で感じたのは、自分が把握していない親族とのつながりは、誰にでも起こり得るということです。

普段から親戚付き合いが少なかったり、長年連絡を取っていない親族がいたりすると、思いがけない形で相続の話が持ち上がることもあります。

 一方で、「相続人になった」「財産を受け取れる」といった話をきっかけに、お金を要求する詐欺などにも注意が必要です。

突然届いた手紙や、心当たりのない相続の連絡を、すぐに信用するのも、反対にすべて詐欺だと決めつけるのも危険です。

まずは差出人や書類の内容を確認し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談することが大切です。不審な相手に安易に個人情報やお金を渡さないことも忘れてはいけません。

■ 困ったとき、誰に相談すればいいのか?

今回、私自身が救われたのは、社内に相談できる人がいたことでした。

突然の出来事に戸惑っていても、話を聞いてくれる人がいるだけで、気持ちが少し落ち着き、次に何をすればよいのかを考えることができます。

相続は、手続きが複雑なだけではありません。親族との関係や財産のことなど、身近な人にも相談しづらい悩みが伴うことがあります。

特に、不動産を所有されている方にとっては、相続が土地や建物の名義変更、今後の管理、売却や活用方法などに関わってくることもあります。

・「何から手を付ければいいのかわからない」

・「不動産を相続することになったけれど、どうすればいいのだろう」

・「まだ先のことだと思っていたので、何も準備していない」

こうした不安を抱えたとき、最初からすべてを自分で解決しようとする必要はありません。

私たちオルテ地所開発は、地域の不動産に携わる会社として、お客様のお話を伺い、状況に応じて司法書士や弁護士などの専門家への相談につなぐなど、解決に向けたお手伝いをしていきたいと考えています。

■ 相続は、突然やってくることもある

今回の出来事を通じて、相続は必ずしも身近な家族の間だけで起こるものではなく、思いがけない形で自分に関係してくることもあるのだと学びました。

いざというときに慌てないためにも、元気なうちから親族関係や所有している不動産について少しずつ整理し、困ったときに相談できる相手を見つけておくことが大切だと感じています。

もちろん、すべてを事前に把握することは難しいかもしれません。それでも、ひとりで悩まず、信頼できる人や専門家に相談することが、問題解決への第一歩になるはずです。

不動産の相続や今後の管理について、何か気になることがございましたら、どうぞ『オルテ地所開発株式会社』にご相談ください。

「こんなことを聞いてもいいのだろうか」という小さな疑問でも構いません。皆様の不安に寄り添い、一緒に考えながら、安心につながるお手伝いをしてまいります。

不動産の相続・管理・活用についてのご相談は、お問い合わせフォームまたはお電話にてお気軽にご連絡ください。

皆さま、こんにちは。オルテ地所開発の市ヶ谷です。

先祖代々の土地を守ってこられた地主様のご自宅を訪問させていただき、敷地の図面や登記簿を拝見しながらお話を伺うと、本当によくこのような言葉をお聞きします。

「お隣の〇〇さんとは子供の頃からの幼馴染みだし、親の代から何十年も仲良くやってきたからね。境界杭なんてわざわざ打たなくても、ブロック塀のあの辺りが境目ってお互いに分かっているから大丈夫だよ。」

長年のご近所付き合いと、お互いへの信頼関係。地域の中で温かい人間関係を築いてこられたこと自体は、本当に素晴らしいことです。

しかし、数多くの相続現場や不動産売買の最前線に立ち続けてきた私から見ると、「境界杭が入っていない（境界が確定していない）」土地をそのまま次世代へ残すことは、将来のお子様たちにとって最も重いトラブルの引き金を残すことと同じなのです。

「仲が良い親の代」から「面識のない子の代」へ変わる時

なぜ、境界が曖昧なままだと危険なのでしょうか。それは、相続が発生した瞬間に「当事者の関係性がリセットされる」からです。

親同士は昔からの阿吽（あうん）の呼吸で通じ合っていても、代替わりをして子供世代になると、お互いに別の場所で暮らしていたり、顔も合わせたことがなかったりします。

さらに深刻なのが、相続税の納税や資産整理のために「土地の一部を売却したい」となった時です。現在の不動産取引では、隣地との「境界確認書（筆界確認書）」に隣人全員の実印と印鑑証明書が揃っていなければ、原則として買主に引き渡すことができず、銀行の融資も下りません。

印鑑が1つもらえないだけで売却手続きは完全にストップし、納税期日に間に合わなくなってしまうという現場を、私は何度も目にしてきました。

目に見えない「越境」という見えないリスク

現場を歩いていると、境界標がないこと以上に多いのが「越境（えっきょう）問題」です。

屋根の軒先や雨樋の上空越境、植栽の張り出し、古い万年塀や擁壁の地中食い込みなど、親御様がお元気なうちは「お互い様」で済んでいた問題が、代替わりを契機に激しい対立へと変わってしまいます。

関係が冷え切ってからでは、測量への立ち会いすら拒否されてしまいます。だからこそ、「何事もない今」動くことが決定打となるのです。

親の代でしかできない「境界確定」と「家族会議」

境界の確定協議は、お隣同士の歴史や過去の経緯を最もよく知っている「親御様がお元気なうち」でなければ、スムーズに進めることは極めて困難です。お隣のご主人とお茶を飲みながら、「子供たちに迷惑をかけないよう、今のうちに杭を打っておこう」と切り出せるのは親御様だけです。

「うちの敷地、そういえばどこまでが境目か正確に知らないな……」
「お隣との間に境界杭があるかどうか、一度確認しておきたい」

私たちオルテ地所開発は、提携する土地家屋調査士や測量士の専門チームと一体となり、現地確認から家族会議での共有までトータルでサポートいたします。大切な土地を綺麗な形で次世代へ引き継ぐために、まずはご一緒に現地の確認から始めてみませんか？